管理大师安岗著（酷脑俺）
对香蜜湖绝版豪宅地拍卖价的预测
----本大师预计拍卖成交价将创造中国土地拍卖史的新高，有突破10000元/平方米的可能
管理大师安岗著（酷脑俺）
位于深圳市香蜜湖的最后一块低密度环湖景观住宅用地将于2004年4月16日15时整，在深圳市土地房产交易中心公开拍卖转让。该宗地编号为B303-0041，地块位于香蜜湖东北部，土地用途为住宅用地;土地面积为93544平方米，建筑容积率≤1.4；可建设总建筑面积为131000平方米。土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。该地块东临大型住宅社区景蜜村，该村店铺林立，餐饮消闲较为方便，学校、医院等设施齐全，西靠香蜜湖游乐场及高尔夫练习场与熙园隔水相望，南面是水榭花都，北边有深圳第一家大型会员制仓储超市——山姆会员店，该片区各项配套设施应有尽有。
香蜜湖片区位于深圳市福田区西部，东临深圳的政治文化中心——深圳市中心区，南接车公庙工贸区，西连农科中心高尚住宅区，北靠梅林片区。该片区地处深圳市的“心脏”地带，交通便利，配套完善，环境优美，是深圳市名副其实的“黄金地带”，是深圳市中心的一颗璀璨明珠。这里辐射景田、香梅北、中心公园、侨城东、安托山、新洲、莲花山等区域，与城市中心浑然一体。对深圳人来说，“香蜜湖”这三个字不只代表单纯的生态与旅游，随着湖畔风情各异的高档楼盘的相继崛起，它又有了更深的含义——高尚、尊贵、健康、休闲、养生。这里是一块难得的住宅区域，已经聚集了一批成熟的高档豪宅，如东海花园、水榭花都等楼盘都是城市高层精英的首选物业。
早在二十世纪80年代，香蜜湖片区就有“小香港”之称，旅游、度假非常兴旺，从这个意义上说，它是一个具有历史地标特征的区域。香蜜湖天生丽质，但没有太多的打扮，它是城市中央的自然生态区域，即中央生态区。出则红尘、入则自然，出则繁华、入则宁静。香蜜湖为深圳豪宅树立了标准：出行距离适度、低密度、社区文化以及不可复制性。
香蜜湖城市中心的度假胜地
人类来源于自然，又终要将回归自然，对自然的向往始终是人类最原始而又最高尚的生活追求。在城市、绿色和自然虽说不上是珍罕之物，但即便是被评为“国际花园城市”的深圳，大片大片的绿色在城市中心仍然难得一见。提及香蜜湖，人们最容易联想到的事物是香蜜湖度假村、广阔明静的湖面、沁人肺腑的空气以及规划完美的城市空间。在《深圳商报》举办的一次大型调查活动中，近8成受访者对香蜜湖片区抱有良好印象，其中14.75％受访者对香蜜湖的印象“非常好”，63.37％受访者认为“好”，这充分地说明，香蜜湖片区的品牌美誉度相当高。
在城市的繁华和喧嚣之下，作为我们这座城市的稀缺的自然资源，香蜜湖显得如此的“突兀”，但它同时更是纯静的、自然的、绿色的、生态的、健康的、高贵的……。这里是深圳人中心、最向往的一处度假胜地之一。
消费者的眼睛是雪亮的。与深圳其它区域相比，香蜜湖地产的竞争优势相当明显。据《深圳商报》的最新调查，33.65％受访者认为“入则自然，出则繁华”是香蜜湖地产的最大竞争优势；其次是“无工厂、无农民房、无盲流人群、土地开发有效控制”、“楼盘整体素质高”和“自然景观优美”三者的提及率分别是14.76％、13.26％、12.96％。最为重要的是，60.23％的受访者将香蜜湖片区作为自己首选的购房区域。
市场上有一句至理名言：消费者永远都是对的。这话用在消费者的主动选择方面仍然十分恰当。人们通过努力获得了成功，成功之后希望能够找到一片诗意的栖居之所，那么，哪里才是最理想的居所？回归自然当然是对的，但我们终究不可能回到原始的丛林，在那里享受不到现代的文明；住在闹市？我们又厌倦了钢筋混凝土的空间，噪声、废气等令我们早就心生去意！
现实永远都是残酷和矛盾的，现代文明在为人类带来享受和便利的同时，也给我们带来了一系列的麻烦。还好，我们还有香蜜湖，住在这里，既可以享受到城市的繁华，更可以亲近大自然，正所谓“近自然而享繁华、处闹市而远喧嚣”。———此生有了这种境界，足矣！
香蜜湖藏龙卧虎的深圳豪宅区
深圳的豪宅集中在哪里？一在华侨城，二是香蜜湖。香蜜湖作为“深圳第一豪宅区”具备了“两高一低”的特点，即高档、高价值、低密度。“高档”即预示着产品蕴含“高价值”，一方面说明了地段优越，另一方面则表明物业自身素质卓越。高价值带来的是高价格，符合市场的定价规律。“低密度”同样是豪宅所必备的条件之一，在香蜜湖，超低的密度为这个片区的地产市场带来了差异化的竞争优势。
相对华侨城而言，香蜜湖的价值得到广泛认同只是近几年的事情。1997年，东海花园为这块风水宝地开启了高贵的香滨，从此，香蜜湖畔的豪宅开发一发不可收拾，用6年的时间奠定它今日“深圳第一豪宅区”的江湖地位。
今日的香蜜湖，完全可以称得上是一片藏龙卧虎的地方，这里有的是湖水、有绿洲、有明澈的天空。这里又是一片最为难得的“三无”之地——无城中村、无违章建筑、无盲流人群……。这里是一片令人神往的诗意栖居地。1997年，东海花园、香榭里花园拉开了香蜜湖豪宅大战的序幕；随后，新天国际名苑（水岸新天）、水榭花都、香荔绿洲花园又为这场大战推波助澜。2003年，关外地产“大鄂”鸿荣源及老牌香港名企港中旅再出大手笔，深宅豪院熙园和中旅国际公馆更将香蜜湖这出惊世骇俗的地产大戏演绎得令人目不暇接……。
进入2004年,当我们再次将关注的目光投向香蜜湖，这里仍是一片兵家必争之地，一出出精彩的地产大戏即将在此上演：金地的香蜜山正是闺中待字、联泰的景煜花园已然蓄势待发、中核的缇香名苑只待东风……为什么选择香蜜湖？目前，深圳豪宅最集中的恐怕就是香蜜湖。很明显，已经有越来越多的消费者认同香蜜湖了，他们从一开始的观望、关注、到最终选择在这里安居乐业。现在香蜜湖绝版豪宅地就要拍卖，将为这片豪宅完成最后的句号。
香蜜湖豪宅、城市精英的聚居地
人们常说：国内的精英都到深圳去了！到深圳之后，总是回味这句话，有时还想，那么，深圳的精英们都住哪？华侨城是深圳最早成型的“富人区”，一大批成功人士居住在同一片绿色环绕的山水宝地，每个人脸上烙着“尊贵”的标签。
香蜜湖同样是深圳人十分向往的高档居住区。但是，与周边片区同类物业相比，香蜜湖片区楼盘的价格也是比较高的。在社会阶层呈现分化的趋势下，哪一个阶层会成为香蜜湖楼盘的主力置业者？同样是《深圳商报》的调查表明，高收入阶层是香蜜湖住宅置业群体的绝对主力，大约占91％。一项银行信用卡研究数据表明，深圳约有20万人的资产在1000万元以上。这是极其庞大的置业群体，可谓藏龙卧虎。深圳作为一个移民城市，随着城市国际化的推进，外埠的众多富人阶层已陆续置业安居于此———深圳豪宅的置业群体更大程度上突破了区域消费概念。
优美的环境、清新的空气、尊贵的地段、高雅的文化氛围，吸引了越来越多的城市精英到这里居住。可以预测的是，就在不久的将来，这里将成为继华侨城之后，深圳的又一个城市精英的聚居地。
香蜜湖最后绝版豪宅地的开发权是地产老大的争夺战
深圳只有一个香蜜湖，这里具有珍贵的天然稀缺资源。本片区如果从人类文化学角度对人与自然的关系、人与人的关系、生态伦理、生态文化的生活模式潜心挖掘，生态文化既是本片区地段、环境的价值体现，还可凸现超前的生活模式。只有选择生态文化的走向，人类才能从“困境”中走出。具体来讲，在精神层次方面，人类要摒弃“反自然”；制度层次方面，人类要以自然为本，完善社会制度与规范；物质层次方面，人类要停止对自然的掠夺，营造新的生产方式和生活方式。
富人区的形成，依赖于自然、地段和完美的生活品质。从国外的情况来看，海边的住宅一般适合度假，临湖的住宅才是真正适合居住的豪宅。低密度是香蜜湖住宅的一大特点，也已成为豪宅的一大标准，它是一个“纯富人居住区”。鹿是一种极灵性的动物，它常常是与大片大片的绿洲、大面积纯净的湖水、湛蓝如洗的天空联系在一起的。在深圳这个寸土寸金的大都市，繁华充满着每一个角落，鹿们可能很难找得着属于自己的栖身之所。于是，有一则广告提醒着人们：“在这个城市，只有一个地方可以让它自由地驰骋”！有人也许会感觉到有些牵强，但人们都知道———它说的是香蜜湖，一片城市中的湖水和绿洲。
我们可以归纳出形容香蜜湖片区的一些基本特征：低密度、稀缺、中心区绝版地、深圳富人区、湖水、度假村、绿肺、美景、生态、尊贵、繁华、山清水秀等等。
发展商如何把握这次香蜜湖片区土地拍卖的最后契机，充分利用绝版豪宅地的天然资源，挖掘生态文化价值，展示CLD生活价值，创建一种新的生态文化生活模式，就可以为发展商树立独特的形象，在最后画龙点睛中获得新的竞争优势，从而确立自己作为地产龙头老大的地位。
鸿荣源地产早年用近4000元/平方米的天价购得总用地面积逾12万平方米的香蜜湖片区，打造了建筑面积约15.5万平方米，平均容积率仅为1.33的熙园。即将于2004年4月16日在深圳市土地房产交易中心公开拍卖转让的香蜜湖最后一块低密度环湖景观住宅用地，本人预计成交地价必然要翻番，可能突破8000元/平方米。
按目前香蜜湖片区销售均价10000元/平方米计，此拍卖地块可以销售面积为127650平方米，全部卖出发展商有12.765亿元的收入。按建筑成本、税收及利润4000元/平方米计算，发法成本为5.24亿元；发展商可以接受的总地价上限为7.525亿元，折合8044元/平方米。
作为香蜜湖的绝版豪宅地，在尽享香蜜湖自然资源与总结了历代豪宅开发经验。发展商必须精心打造这香蜜湖畔最后绝版豪宅。在已完成的香蜜湖片区，达到400平方米以上的豪宅少之又少，而占地超过一千平方米及建筑面积也过壹千平方米的别院则在特区内是空白。如果用这块专为具有香蜜湖情结的成功人士而打造最少面积过600平方米/套，最大超过6000平方米/套的真正绝版豪宅，自然成为了最后一片尊贵领地，此地理所当然地要成为该片区乃至深圳一代豪宅的经典之地。
在2004年4月16日的拍卖中，如果竟投者不多、也没有发展商向我一样，要将此地块建设成为纯富人区，本人预计成交价将在5000元/平方米下限与上限8000元/平方米之间。如果有黑马杀入或有发展商想到新思路，因而竞争激烈，那么成交价将突破10000元/平方米。
本人的纯富人区设计思路，可以接受的地价上限为15000元/平方米。如果超过此数则需要修改规划。
垄断经营管理大师安岗2004年3月22日于深圳
联系电话：0755-81155186；83660457;（传真:83660324）
附：一、在香港新界深圳河畔建商务特区，税利达500亿港币 http://mount8848.vip.sina.com/cbd3.htm
二、168层的购物会议中心与五星级商务连锁最核心酒店 http://mount8848.vip.sina.com/agsg6.htm
三、每年为政府带来50亿元的税收及吸引海内外商客400万人次到当地 http://mount8848.vip.sina.com/agsg5.htm