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----在深港河套区内建设“免税购物天堂特区---深圳河畔商务中心区”的规划
项目简要说明：此“深圳河畔商务中心区”位置计划建在从罗湖桥至落马洲的深圳河畔香港侧禁区线内，目前此区域内主要为沼泽地，面积约2-3平方公里。深圳的华强南路（上步码头）及红岭南路（鹿丹村）已有主干道修至深圳河边，只要修建桥梁连接就可以将此‘特区’与深圳市连为一体。如果香港政府与我进行合作开发（由香港政府出地占70%、我出项目占30%，成立河畔商务区开发管理有限公司来负责建设经营管理），预计每年可为香港政府带来投资收益210亿元至420亿元。另外每年还能为香港政府库房带来税收30亿元到100亿元的进帐，同时也能使深圳获得一定的海关关税，维持深圳楼价不下跌。可以为港府解决5万港人的就业问题，深圳方面（大陆）则解决30万人的就业问题。“深圳河畔商务中心区”的设立能大幅度提升香港在国际上的竞争力，是为将来港深合一做进一步的试验。此“特区”由于在香港的土地上进行，管理完全是香港模式，任何人士从大陆到“特区”均可自由进入，由“特区”到大陆则需要向中国海关申报所购物品后由大陆方面按进口程序进行管理。从香港进入“特区”或从“特区”至香港则需要办理正常出入境手续（口岸按每小时2万人次设计，计划首先对非大陆人士开放）下面是发展区域图。
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一、在特别行政区内建“深圳河畔商务中心区”设想
纵观香港特别行政区的发展报告，根本没有一个字提到要发展香港与深圳之间的这块禁区土地（不是大家认为的在皇岗口岸边由深圳所有、香港管理的这块），也没有要在香港建“特区”的计划。是因为发展成本太高？还是港府根本就不想发展？或者是港府重来就没有想到呢？！但是，不论是什么原因，基于将来肯定要‘港深合一’及其以下因素，港府都到了应该考虑发展的时候了。
1、中国加入世贸，跨国公司需要打开中国市场，就必须在中国设立地区总部。在香港设立吧？各方面都不错、完全是西方模式，但是营运成本太高，与大陆的联系在时间上及方便上都比较困难，同样大陆企业与跨国公司的联系也存在同样的问题。在内地设立呢？营运成本虽然降低了，可其他方面跨国公司又比较不适应，如：司法体系不同、经营环境不同等等。如果港府将落马洲至罗湖桥之间（以壕壳围为中心）比邻深圳河的这块禁区线内的平地用来建立“香港对大陆开放的经济特区”：规定从大陆到“深圳河畔商务中心区”人员可以自由进入，由“特区”到大陆则需要申报所购物品，由大陆方面按进口程序进行管理，而从香港进出“深圳河畔商务中心区”则需要办理出入境手续。由于此地属于香港地界，由港府管理，因而企业经营环境与在香港其他地区相同，只是营运成本稍高于深圳但远低于香港九龙。达到了西方管理体系+与大陆零距离的最优组合；
2、现在港人每周都有近百万人北上深圳消费，如果有“深圳河畔商务中心区”存在，香港人到这里消费不就OK了。把香港美食天堂搬到“特区”，同时也能吸引大量深圳或内地居民到这里消费。港府不但增加了税收，而且更能创造大量的就业机会；
3、大陆人士到香港购物，不但办证麻烦，而且需要几百元的车马费用，经常来是不可能地。如果在“深圳河畔商务中心区”内再造‘香港免税购物天堂’深圳人就可以天天来，这又能为港府增加多少税收？为香港人创造多少就业机会呢？
4、随着大陆与香港交流的增量，出现大量的民事纠纷也是自然。现在大陆人士要诉香港人士就必须要到香港，由于手续繁杂加之时间、费用等开支太大，必然要阻碍交流。有了“经济特区”，发生纠纷时就可以在香港的“特区法院”内审理，由于方便必然带来双向交流的增加。这不但对香港人有利，对外国人及所有企业同样有利；
5、由于大量跨国公司的入住，大陆各省必然会在这个“香港经济特区”内设立招商引资机构。进一步促进大陆与香港的金融合作，这对巩固香港的国际金融中心地位将取到重大作用。内地居民也可以非常方便的在这里设立公司来做各种业务。
如果香港政府能考虑由我来负责组织建设这个特区。香港政府出地占70%、我出项目并负责建设经营管理占30%（项目所形成的专利技术共享则5：5分成）。在现有的土地上，不再需要香港政府进行任何的基础投资，所有的投资全部由我们新设立的发展商河畔商务中心区有限公司负责承担。项目静态总投资在1200亿港币至1600亿港币之间（动态达2400亿港币以上），建设总工期为7年。我的项目设计思想解决了，目前建设中普遍存在的高层建筑大裙楼只能在主楼封顶后，才能投入使用这样的世界性难题。实现了在开工二年后裙楼就可以开始分期投入使用，然后再向上建主楼的经济思想。在不考虑土地投入资金的情况下，由于采用滚动开发战略，发展商只需要从银行获得不超过300亿港币的资金支持就足够了。预计“天下第一楼”开发完成后，只依靠销售部分房产就能收回全部建设投资，其余房产在以后的经营时间内每年还有60亿港币到130亿港币的利润。如果全部只租而不销售房产，每年将在300亿港币元到600亿港币的经营利润。
总之，“深圳河畔商务中心区”的设立，对港府、对深圳都是一个双赢的方案。是深港经济合一的试验田。还有许许多多的好处，在这我就不一一例举了。
二、深圳河畔商务中心区“天下第一楼”方案
在“深圳河畔商务中心区”内此摩天大楼建筑物可以做到“六个世界第一、摩天高楼纪录”：1、大楼总高度全球第一，建设有168层楼、大平台高604米的摩天大楼。如果计算上避雷针高度（中国塔式结构）大楼总高度将超过700米，人们能达到的高度超过660米；2、可使用楼层数世界第一（采用模块式设计新思想、专利技术申请将由建设酒店的河畔商务中心区开发管理公司来负责）；3、超高层建筑物利用率达85%的全球最高,目前大多在50%；4、总建筑面积世界最大，994万平方米；5、全球唯一能用电梯进行紧急逃生的摩天大楼，大楼所有紧急逃生通道全部实行双备份通道.更有全球最先进的无障碍、自动分区、定点区域消防系统（专利技术申请将由建设酒店的河畔商务中心区开发管理公司来负责）；6、大楼建造投资和管理投资相比，按摩天大楼的使用寿命以６５年计，现在的大楼大体是１：３比例。我们所建大楼由于采用全新设计思想，将这个比例大幅降低到1：1甚至更低。使摩天大楼节约用地的经济意义得到真正实现。是具有经济效益的世界第一座摩天大楼。
本设计蓝本按占地200万平方米规划，“天下第一楼”有效使用楼高604米，由高152层的使用空间+12米架空层+4层商业设施及15米高展览裙楼+地下另外一层为多用途服务层组成。“天下第一楼”总楼高大约在699米，总建筑面积约为994万平方米（其中展览面积54万平方米（分为4个独立展厅，配有30米x40米的多功能报告厅14个。快餐厅12个，可以同时满足2万人就餐），商业面积240万平方米，九万间客房的五星级酒店及约200万平方米的写字楼）。总绿化率70%。具有艺术酒店、商务酒店、豪华酒店、度假酒店等混合功能，因而此“天下第一楼”建筑物具有全球独一无二的十一大亮点：
亮点一：全球独一无二的空中大型表演厅设计、可同时容纳4到6万名观众同时观看的大型表演场地，建有高27米*宽48米的LED大屏幕。由于我们采用全新的音响理论进行设计规划，不论是交响乐、歌舞剧、流行音乐还是民族音乐的演出、均能保证每一名观众都能得到满意的视听欣赏。更有达1000平方米的多功能表演舞台、能在一台演出中同时提供多达64种不同的舞台表演场景模式，其模式之间的改变时间只要几十秒即可完成，最大单体表演面积为900平方米、最小也有近百平方米。能进行多达50路的同声传译，完全能满足任何大型国际会议的要求。另外还有一座容纳3000人的空中音乐厅及一座容纳6000人的多功能会议中心。
另再配套有总建筑面积达80000平方米，最大无梁无柱空间面积达12000平方米的集夜总会、歌舞厅、酒吧等为一体的大型娱乐场，共计有246间包房、9个不同的表演舞台及9个观众娱乐舞台。可容纳4万名顾客同时参与。白天兼有新闻发布及时装表演等功能；
亮点二：近140万平方米的室内山水园林设计，由于我们采用最新建筑设计思想，保证了高10到100米的大树能在室内山水园林中正常生长，因而我们能将原来只能在室外建造的皇家园林搬到室内。在方寸之地建造世界园林精髓。为酒店、商务公寓及写字楼专用，并提供给公众免费享受。由于此项目在热带地区建设，本人考虑将室内山水园林建成“永远是春天的室内温带园林”，种植香港当地所没有的各种植物；
亮点三：由于建筑物容积比大，为杜绝恐怖袭击可能及方便人们在购物、消闲中避免携带大包小包，我们专门设计了可以同时存储10万件（长100cm×宽50cm×高50cm)到60万件（30cm×20cm×50cm）的免费自动储物空间系统，能保证每天有50万人同时需要储物的要求；
亮点四：在610米的高空有4万多平方米的四座空中皇家行宫，如果项目实施，这将是到目前为止世界上最高也是最大的空中花园行宫。第一座以中国皇家行宫为基础，融合东方园林精髓设计的“东方皇家行宫”。第二座以英国白金汉宫为蓝本结合西方城堡设计的“西方皇帝城堡”。同时将教堂也一并考虑，这样的教堂可是距离天堂与上帝最近的教堂。第三座为“阿拉伯王子宫殿”。第四座为“未来世界生活行宫”。有四座直升机停机坪与各行宫相连，每座行宫都有4组位于不同位置的电梯，保证在任何情况下都可以使用电梯；
亮点五：能将600多米高空的洁净空气输送到建筑物的每一个角落，同时也可考虑可以反相运行的通风系统。由于温差原因、在600米高的空气温度比地面温度要低3-5度，当地面最高温度达到35度，而日温差在35-28度变化时，由于我们科学的设计、空调系统的实际进风温度最高将只有27度，因而不论是空调效率还是运营成本都要比其他建筑物优秀。能实现在无回风状态下的空调系统低成本运行。可彻底阻断各种细菌、病毒的传播，如非典病毒（SARS）等对人体的交叉感染；
亮点六：有高效的立体停车库，三个占地25万平方米的立体停车库可停泊9万辆汽车（最多可停泊18万辆）。由于立体停车库采用自然通风、杜绝了地下停车库的空气污浊气味难闻的情况。同时在地下空间我们还完成了海关、边检及公交、地铁及中短途汽车换乘系统与自驾车的人车分流体系，保证人们能用最短时间到达目的地；
亮点七：大楼的避雷针采用中国传统的塔式设计，计划将延安的宝塔山、杭州的六和塔、西安的大雁塔、广州的六榕花塔及上海的龙华塔等中国名塔，优选其一，按2：1或3：1的比例进行放大。然后再应用现代高科技进行复制，设计避雷塔高度超过100米（其中人们可以使用的高度将达60米以上），有4部电梯提供服务。大部分内部空间作为博物馆展览空间。最高几层则作为人们与天交流及观光休闲的场所；
亮点八：聚纯粹世界的艺术构想酒店、都市时尚的商务空间酒店、崇尚华美的豪华装饰酒店、奇妙天地的都假享受酒店为一体的，由甲级写字楼、5星级酒店、商务公寓等组成的，有168层的共700万平方米的世界第一实用高楼，也是世界上唯一能将多种酒店经营模式集合在一起的五星级酒店。在90多米高的空中，我们将用玻璃铺成占地约40000平方米的露天高空休闲广场；
亮点九：在590的高度有占地约9万平方米的空中园林，这里建有世界最高的室内游泳场地四个。在这里没有酷暑、也没有严寒，既可提供顾客遮阳休息，同时也可进行各种商业宣传活动，更可免费放映8M*4.5M的多套电视节目或放映数码电影。如果有可能，在这样的高度我们还将建设世界上的所有宗教场地来象征人类能和平共处，为世界繁荣祈祷；
亮点十：在40米的高空更有14万平方米包含能同时接待10万名代表同时参加的，世界最大的半露天国际会议中心（提供50路同声传译）也可以做展览空间（高45米、14万平方米无梁无柱之全球最大单体展览场地）。由于展览及表演场地在露天高空休闲广场的下面，太阳光线可以通过玻璃照亮展览及表演场地，在白天开展览及表演可以无须照明。在表演场地内建有高36米*宽64米的LED大屏幕，可免费放映5M*4M的108套电视节目（16：9模式的16米*9米高清晰电视16套），大屏幕的总面积超过香港跑马场新建的大屏幕。在两侧建有16米*18米的LED大屏幕二块可免费放映5M*4M的24套电视节目（如果考虑高清晰电视的播出，我们也可以全部按16：9的模式进行，只是放映数量要减少到8米*4.5米的16套）。
亮点十一：在深圳河边的20米高空，我们将用玻璃铺成占地约200000平方米的露天水晶广场，建高32米宽64米的LED大屏幕，可免费放映5M*4M的96套电视节目（16：9模式的8米*4.5米高清晰电视56套）。在水晶广场的下面是40万平方米的饮食、成人娱乐场地。由于光线可以通过玻璃照亮下面，在白天可以无须照明。在水晶广场的北面地下建有出入深圳的海关口，我们用地下人行天桥跨过深圳河与深圳滨河路连接深圳的公交换乘系统。
如果将这个购物会展中心作为商务特区的唯一建筑进行建设，其他所有的地方都作为湿地生态进行保存。商务特区内只占用了大约1平方公里，绿化面积达70%以上。再造了一个可比纽约曼哈顿的中央公园。
三、“河畔商务中心区”与香港、深圳的交通安排
随着中国加入世贸组织后的进一步市场开放，内地与香港在更紧密经贸关系安排（CEPA）上的实施，香港自由行的扩大，相信粤港两地经济合作将更深入开展，人员的交流也将更频繁。可以预见在不远的将来通过深圳进出香港的人流将达到100万人次/天。依靠现在的口岸进行改造及新建的西部通道也难以满足，香港及深圳政府有必要未雨绸缪，我们认为将新通道建在“深圳河畔商务中心区”内是明智的。如果政府认可，其建设新口岸的费用可以由我们承担。我们坚信“深圳河畔商务中心区”建成后，每天将有百万人流进出“深圳河畔商务中心区”，如何解决交通问题将是此项目成功的关键因素之一。
1、“深圳河畔商务中心区”与香港的连接：我们计划从京九线引一条支线到“深圳河畔商务中心区”边，同时新建公路与香港交通网进行连接。将过境口岸建设成为能处理单边4万人次/小时、100辆车/小时规模的24小时通关口岸。为保证香港人自驾车到特区，同时配套建设可以容纳5万辆到10万辆小车的自动化立体停车场，地点设置在马草垄。
2、“深圳河畔商务中心区”与深圳的连接：
A、深圳华强南路延长线跨过深圳河，在河边建与深圳道路完全连接的的地上公交及中短途汽车换乘系统。为保证深圳人自驾车的进入，配套建设可以容纳4万辆小车的自动化立体停车场。在地下通过下穿深圳河的办法用自动人行电梯与深圳地铁的皇岗站连接。通过海关出入口连接“深圳河畔商务中心区”；
B、深圳红岭南路延长线跨过深圳河，在河边建与深圳道路完全连接的的地上公交及中短途汽车换乘系统。为保证深圳人自驾车的进入，配套建设可以容纳4万辆小车的自动化立体停车场。在地下通过下穿深圳河的办法用自动人行电梯与深圳地铁的罗湖站连接。通过建海关出入口连接“深圳河畔商务中心区”；
C、在滨河路边建设公交汽车换乘系统，在上步的滨河路边建设地下人行通道连接到“深圳河畔商务中心区”的水晶广场。通过海关出入口连接“深圳河畔商务中心区”。
四、天下第一楼的分期建设计划
第一期工程预计在头2年内完成，项目为：A、华强南路延长线跨过深圳河大桥及连接“深圳河畔商务中心区”系统；B、马草垄连接香港腹地之口岸系统；C、上步的滨河路地下人行通道与“深圳河畔商务中心区”的水晶广场连接系统；D、水晶广场下面的40万平方米的饮食、成人娱乐场地；E、用玻璃铺成占地约200000平方米的露天水晶广场；F、54万平方米的会展中心。六个项目总投资为200亿港币。
在不考虑关税的情况下，香港销售产品比大陆最少要低22.85%（少17%的增值税及5%的营业税）。因此在“深圳河畔商务中心区”内销售的产品比深圳任何地点销售的产品都有竞争力，将会展中心作为临时商铺出租一年最少有108亿港币的收入。饮食、成人娱乐场地每年有最少30亿港币。露天水晶广场每个星期可以做两次大型各种演唱表演会，按20万张票、200港币价格计算，每年能收入41.6亿港币扣成本50%，有20.8亿港币。三项合计158.8亿港币。
第二期工程预计在第3年、第4年内分期完成，项目为：A、240万平方米的商业面积；B、8万平方米、有1.6万间客房的河畔酒店；C、红岭南路延长线跨过深圳河大桥及连接“深圳河畔商务中心区”系统。三个项目总投资为240亿港币。商铺投入使用后，出租一年最少有300亿港币的收入。从第五年开始每年能收入458.8亿港币。
第三期工程预计在第5年内分期完成，项目为：A、半露天国际会议中心（提供50路同声传译）也可以做展览空间；B、露天高空休闲广场；C、全球独一无二的空中大型表演厅；D、一座容纳3000人的空中音乐厅；E、一座容纳6000人的多功能会议中心；F、总建筑面积达80000平方米，最大无梁无柱空间面积达12000平方米的集夜总会、歌舞厅、酒吧等为一体的大型娱乐场。，共计有246间包房、9个不同的表演舞台及9个观众娱乐舞台。可容纳4万名顾客同时参与。白天兼有新闻发布及时装表演等功能；六个项目总投资为80亿港币。
第四期工程预计在第6年内分期完成，项目为：九万间客房的五星级酒店及约200万平方米的写字楼所组成的主楼。项目总投资为600亿港币。
第五期工程预计在第7年内分期完成，项目为：A、120万平方米的透明屋顶；B、140万平方米的室内山水园林系统。二个项目总投资为180亿港币。
五期工程预计总投资为1200亿港币。投资计划为：第一年投资约100亿港币；第二年投资约300亿港币；第三年投资约200亿港币；第四年投资约200亿港币；第五年投资约150亿港币；第六年投资约150亿港币；第七年投资约100亿港币。在分期收入上：第三年有出租商铺收入158.8亿港币；第四年有出租商铺收入过200亿港币；第五年有出租商铺收入458.8亿港币，此年开始归还部份银行的贷款；第六年有出租商铺收入458.8亿港币，此年归还完全部银行的贷款；进入第七年时，建设天下第一楼的建设投资全部收回，投资者可以开始分利润了。
附：在港深河套区建高科技工业园，将祸国殃民
在城市人口的中心区内建高科技的工业区，这应该算是中国人的创举呢？还是国人无知的表现吧？？？人人都知，只要是工业区就有污染问题，水污染可以处理，空气污染如何处理，处理有毒空气的成本不高吗？？？
华南地区的风主要是从东到西、从南至北，被有毒空气污染的重灾区正是深圳的福田中心区，这里是深圳未来的城市核心区。如果有毒的空气天天都在你身边，你还会在这里生活与工作吗？？？
我相信每一个有知识有文化的人的回答都是一个字，那就是“不”！
深圳人去楼空、开放的特区变成了无人的“死区”，这样的结果出现是香港政府与深圳政府希望看到的吗？
就算空气污染问题能解决，在这个工业区大陆同胞与香港同胞做同样的工作且出现不同的待遇问题将如何解决？？在香港工资最低的人群是“菲律宾女佣”，现在变成大陆女工，社会舆论，国际人权，大陆同胞的感情如何平衡？？
如果同工同酬，香港人能接受大陆的标准吗？如果向香港看齐大陆同胞自然接受。可是这样的话，问题又来了，宝安、龙岗地区的大量工人由于收入预期被提高，按现在的标准将出现无人应聘的情况，必然造成人员工资大幅提高，企业产生成本上升，企业无利可涂，工厂必然向其他地区转移。
对深圳市的白领，在香港河套区打工的蓝领收入比他们高，心理能平衡吗？？也必然要出现工资大幅上升的问题，带来企业成本提高竞争力下降。这样的情况出现对深圳有利吗？这是双赢吗？？？
深港要双赢，发展港深河套区还是本人的方案比较好！
下面的邮件内容是香港政府给我的《项目咨询采纳通知》，在[香港新界“深圳河畔商务中心区”发展计划]的核心就是我准备要收购东方宾馆后注入上市公司的项目《购物会议中心及五星级商务连锁酒店》，这可以证明我是有一定实力。为什么在中国总是“墙里开花墙外香”！就不能有改变吗？
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目前我们深港河套区“深圳河畔商务中心区”发展计划的最大竞争者是资金实力雄厚的华人首富李嘉诚先生。李先生的项目比我们的项目要落后很多，如果我能募集到400亿港币的发展资金，相信香港政府会将计划交与我负责。预计项目完成后，每年的纯利润在300亿港币到600亿港币之间。年投资回报率大于75%。
一句话，谁的规划能够汇聚人气、谁就将是未来CBD的龙头！
安岗（酷脑俺）2003年1月初稿
2004年10月定稿！联系电话0086-755-81155186
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